不動産売却は一生に一度あるかどうかですが、売却が必要なタイミングは急に訪れます。
不動産売却を経験した方は、どんなタイミングで物件を売りに出したのでしょうか？
ここからは、不動産売却を経験する主な理由を紹介していきます。

新しい住まいを購入する元手を作るために、今の住まいを売却する方も多いです。
一生住み続けることを前提に持ち家を購入する方が多いですが、予期せぬ事情で引っ越しが必要になるケースも少なくありません。

どうしようもない事情で持ち家を売却する方が多いですが、「築浅のキレイな住まいに引っ越したい」「もう少しコンパクトな物件に住み替えたい」など、ポジティブな理由で住み替えをする人もいらっしゃいます。

持ち家から急に引っ越しをする場合は住宅ローンの残債があるケースが多く、不動産売却の売却金をローン処理に充てることが必要となります。

住み替えは売却と新居の契約時期を合わせないと、住む場所がなくなってしまったり、住宅ローンの２重契約になる場合があるので注意が必要です。

ご両親が亡くなった際に実家を相続するケースが多いですが、相続物件がお住まいから離れている方や相続物件が築古の方は、固定資産税の支払いを避けるためにも不動産売却も選択肢としておすすめです。

相続した物件は登記上、故人の所有のままになっています。
そのため、不動産相続をする際は相続登記をおこなって、所有権を移転させてから売却する必要があります。

不動産は分割ができません。
誰も利用する予定のない実家であれば現金化して分割することで、相続争いの回避にも繋がります。

不動産の賃貸経営していて運用状況が悪化した場合などに、不動産売却をして現金化する方がよいケースがあります。

用途に迷った物件を所有し続けることはリスクにつながりますので、早めに現金化することが最善の一手となることもあります。

築古の実家も、両親が存命のうちに売却の計画を立てることで、資産の整理や相続をスムーズに行うことができます。

急な転勤を理由に、慌てて住み替え先を探すケースもあります。

売却までの期間が限られた中での住み替えになるので、スケジュール管理が非常に重要になります。

転勤に伴う住み替えは物件が劣化していないことも多いので、売却するか、賃貸に出すかの選択も必要になってきます。

今後のライフプランなどを考慮して、最適な選択をしていきましょう。

離婚により夫婦関係が終了する場合に夫婦の共同財産を分配することを財産分与といい、この場合に悩ませることが多いのは家の財産分与です。

不動産は一生に一度あるかどうかの大きな買い物になりますが、銀行預金や現金と違い価値算定が難しい場合があります。 さらに物理的に財産を分けることもできません。

そのため、家が財産分与対象となった場合に、夫婦間でトラブルとなるケースは少なくありません。

離婚による不動産の売却は、タイミングが重要となり、 状況によって離婚前に売却をした方がいい場合と離婚後に行うのが良い場合があります。

空き家の売却方法はそのままの状態で売却をするか、更地にして売却をする2つの方法があります。

それぞれメリットデメリットはありますが、そのままの状態で売却をする場合、解体をしないので出費費用を抑えて販売できるので高く売れる可能性があります。

また、更地にして売却する場合は買主が解体費用を追加で支払わなくてよいため、土地を取得してからすぐに家を建てられるなどのメリットがあるので、古家付き土地より買主が見つかりやすいと言われています。

さまざまな理由から住宅ローンの支払いが金銭的に苦しくなり、不動産売却を検討するケースがあります。

住宅ローンの返済ができない状態の時は任意売却という選択肢もあります。
売却金でまかないきれなかった残債は債権回収業者(サービサー)に少しずつ返済することができます。

任意売却を使わずに住宅ローンの滞納を放置していた場合、裁判所から差し押さえられて競売にかけられるリスクもあるので注意が必要です。

不動産売却の方法は、大きく分けると3つあります。

• 仲介売買：仲介業者と契約して、販売を依頼する
• 買取：物件募集をしている業者に売却する

それぞれの特徴を比べると、以下のようになります。

項目	仲介売却	業者買取
売却相場	相場価格	相場より安い
かかる期間	平均3~12ヶ月	希望時期（最短2週間ほど）
契約不適合責任	あり	なし
必要な準備	書類準備・内見準備など	なし

それぞれの方法を事前に確認しておき、適切なやり方を選択していきましょう。

物件売却専門の仲介し業者に依頼して、第三者へ売却をする仲介売却が、最もメジャーな売り方です。
"不動産売却=仲介売却"とイメージしている方も多いかと思います。

希望の金額で売り出すことができ、上手く買い手が見つかれば高い金額で売却できるメリットがあります。

一方で仲介売却は、物件が売れるまでに時間がかかりやすいというデメリットもあります。

仲介業者は契約後に広告掲載などの販売活動を行い、購入希望者が現れるのを待たなければいけません。
広告からの申し込み数は人気の物件でも1日に数名で、そこから契約まで進む人はかなり絞られてしまいます。

また、成約時に売却額の一部を仲介手数料として差し引かれるという点もデメリットといえます。

買取は、不動産会社へ直接物件を売る方法です。
仲介売却は購入希望者がいないと売れないので、状態の悪い物件は売れ残るケースが多々あります。

一方で買取は状態の悪い物件でも売れやすく、素早く現金化できるのが一番のメリットです。

「早めに不動産売却を済ませて現金化したい」という人にはオススメの方法です。

一方、買取で得られる利益は仲介売却と比べて下がってしまいます。
「売却額を可能な限り高くしたい」という方には不向きな売り方でもあります。

安心安全の買取保証仲介も！
買取保証付き仲介とは『買取』と『仲介』のそれぞれ良いところを足して2で割ったような売却方法です。 買取保証付き仲介に向いている人は、期限が来るまでは、仲介で売りたい方ですが、 もし仲介で売れなかった場合は、買取で当店が購入させて頂き、絶対に売却ができる安心安全な方法になります。

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動産売却を検討している方は、まず不動産売却の全体像を知ることから始めましょう

ここからは、不動産を売る前に確認しておきたいポイントをご紹介します。

まず、どんな中古物件が売り出されているのかを実際に見てみましょう。

賃貸物件を探す際に利用されている大手企業の不動産ポータルサイトを活用するのもオススメです。
賃貸物件だけでなく、中古の売り出し物件も多数掲載されています。

どんな物件が売られているのか実際に確認してみて、イメージを掴んでいきましょう。

不動産売却の理由・状況は人それぞれですが、不動産売却の流れはどんな不動産会社に依頼をしてもほとんど同じです。

最初にゴールを確認しておかないと、進むべき方向がわからなくなり、最終的には失敗してしまいます。

どんな流れで何をすれば良いのか、事前に整理しておきましょう。

長年所有しいている不動産でも、権利関係などの詳しい内容は意外と知らないのではないでしょうか？

特に多いのが、相続した不動産の権利が亡くなった親名義のままになっているケースです。

相続後に手続きをしないと権利は親名義のままになっており、売却の際は名義変更が必要になります。

その他にも調べてみると、ローンの担保が付いたままだったり、親族が権利の一部を持っていたり、というケースもあります。

不動産売却をしようと思ったときに、不動産の権利が親名義になっていると売却できなくなってしまいます。
必ず権利確認と詳細情報の把握をしておきましょう。

不動産売却を検討している物件がいくらで売却できそうか、一般的な相場を事前に調べてみましょう。

無料査定を行なっている不動産会社へ依頼することも出来ますが、まずは自分で調べることをおすすめします。

事前に相場を知っておくことで、不動産会社に低めの見積もり価格を提示されたときに交渉することができます。
また、不動産会社の中には、不動産のプロだと信頼されていることを利用して、かなり低い金額を提示してくるケースも稀にあります。

こうしたケースを防ぐため、事前にある程度の相場を知っておき、悪徳業者と優良業者を見抜けるようにしておきましょう。

転居や離婚、借金返済、事業資金の補填など、不動産を売る理由はいろいろとあると思います。

しかし、売却の理由を一言で説明しろと言われたら、意外と難しいのではないでしょうか。

まずは理由を徹底的に整理しましょう。

理由が明確になることで、売却の目的や依頼すべき不動産会社も見えてきます。

一番重要なのが、いくらで不動産を売るか決めることです。

不動産売却は売主と買主のマッチングが鍵になるので、いくら条件の良い物件でも運やタイミング次第でなかなか売れない可能性があります。

売れない状況が続くと、早く売るために不動産会社から値下げの提案をされことがあります。売主も「なかなか売れずにこんなにストレスが溜まるなら、いっそ値下げしてしまおうかな…」という心理が働いてしまいがちです。

こういった場合に目的がブレないよう、予め「売却額は○○万円～△△万円の間。それを下回るなら売却をキャンセルする。」と決めておくことで、引き渡し後に振り返って後悔するようなことがなくなります。

引越しが控えている場合、いつまでも不動産を売りに出せる訳ではありません。

新居の契約や引越し準備を考えると、それまでに引き渡しを済ませておく必要があります。

不動産売却の期間を事前に決めておけばストレス無く売却を進めることができるので、売る前に期限を設定しておきましょう。

手続き項目	売却検討開始からかかる時間の目安
【STEP1】業者に相談・査定依頼	～約1.2週間
【STEP2】査定結果で絞り込み	～約2週間から1ヶ月
【STEP3】媒介契約	～約1ヶ月から2ヶ月
【STEP4】販売活動・内覧	～約2ヶ月から5ヶ月
【STEP5】契約・引き渡し	～約3ヶ月から6ヶ月

まず、不動産売却についてあまり詳しくない方は、不動産売却に詳しい知り合いやネットを活用して情報収集を行いましょう。

そしてある程度知識を身に付けたら、不動産会社に売却の相談をしてみましょう。

不動産売却は、売却活動をサポートしてくれる担当者が重要になるので、対面での相談をおすすめします。

最初の相談では書類を持参せずに気軽に相談することも可能ですが、「ここの不動産会社に依頼する！」と決めている人は最初に必要書類を持って行った方がスームズに売却を進められます。

必要書類は下記の通りです。

• 所有不動産の物件概要書
• 登記事項証明書
• 間取り図

また、不動産会社をなかなか決められない人は、一括査定サービスで自分に合った不動産会社を見つけることも可能です。

媒介契約を結ぶ不動産が決まっている人は「査定結果で絞り込み」のSTEPは必要ありません。

不動産会社の一括査定サービスを使って依頼した人は、査定結果から売却を依頼する不動産会社を決めましょう。

複数の不動産会社に依頼すると、各会社によって査定額が異なってきます。

査定額の低い不動産会社で売却を行うと、予定より低い価格で売却される場合もあります。

一番高い査定額を提示している会社が必ずしも良いとは限りませんが、売却予定の物件を得意としている所が高い査定額を出している可能性があるので、検討してみてください。

不動産会社が決定したら、次は媒介契約を結びます。

媒介契約は、不動産売却が成立したときに不動産会社が受け取る報酬額や売却活動の方向性を決める契約です。

媒介契約を結ぶ時に、売却予定の物件の状況を報告書にまとめて提出します。

仲介業者との契約(媒介契約)には3の契約方法があります。

契約の種類	メリット	デメリット
専属専任媒介契約	業者・担当者のモチベーションが高まる 最低でも週1回は進捗の報告をしてくれる 5営業日以内にレインズへ確実に登録してくれる	依頼者は自分で買主を探す自己発見取引が不可能 気軽に業者変更ができない
専任媒介契約	7営業日以内にレインズへの登録をしてもらえる 最低2週間に1回の報告義務がある 自分で買主を探す自己発見取引が可能	専任媒介契約を望まない業者も多い 他社と契約することは禁止
一般媒介契約	複数社と同時に契約を結べる 悪徳業者に騙される心配が減る	業者・担当者のモチベーションが低くなりがち 進捗の報告義務がない レインズへの報告義務がない

依頼者にとって契約解除における拘束は専属専任＞専任＞一般の順に難しくなりますが、契約上の拘束が強い＝仲介手数料を確実に得られるというメリットもあるので、業者のモチベーションや使える販売コストも専属専任媒介契約が一番高くなります。

売却の状況によっても最適な契約方法は異なってきますので、慎重に選びましょう。

媒介契約を結んだら、不動産会社が正式に仲介として販売活動を開始します。

販売活動は主に不動産会社が行ってくれるので、売主は買主が現れるまで待ちます。

物件に興味を持った買主が見つかると、内覧や説明を行います。

不動産売却の成功率を高めるためにも内覧してもらう物件の掃除は丁寧にしておきましょう。

物件の内覧や説明は、不動産会社に全て任せることができますが、売主が現場に立ち会う事がほとんどです。

売主は内覧日を調整して事前準備も行います。

買主が決まると、買主側の住宅ローン審査・物件の最終調整を行い、売買契約を結びます。
売買契約は主に、売主・売主側の仲介業者・買主・買主側仲介業者が集まって行われます。
売買契約には下記の書類が必要です。

• 実印・認印
• 身分証明証
• 登録済権利証
• 印鑑証明書
• 収入印紙

売買契約の際は、宅地建物取引士が同席して重要事項説明の読み合わせを行います。

重要事項の説明が完了すれば売買契約書を締結します。

必要書類を提示して、本人確認を行い手付金の授受を同時に実行します。

すべての内容に双方が合意すれば契約書への署名・押印を行い、売主・買主が契約書を持ち帰ります。

上記全て終われば不動産売却の完了です。

不動産売却の所要時間の目安は3～6か月ですが、これはあくまで平均的な物件を大きな外的要因も無く取引できた場合の所要期間を目安にしているため、確実にこの期間内で売れる訳ではありません。

立地の良い不動産は需要が多いので早く売れ、地方・郊外の不動産は期間が長引く傾向にあります。

立地によって期間が異なり、郊外の小規模都市や山間部・農村だと1年かかる場合もあります。

立地	売却にかかる期間の目安
首都圏・都心	2～3.5ヶ月
地方の大都市	2～5ヶ月
一般的な規模の都市	3～6ヶ月
郊外の小規模都市・山間部・農村など	1年以上

オフィスが密集する都市部は転居する人も多く、需要も高いため早く売れやすいです。

逆に人が流入しにくい郊外や、農林水産業のように特定の産業が強い地域は需要が低く、長期化する傾向にあります。

更に、不動産の売却額によっても、所要期間は異なります。

設定価格	売却にかかる期間の目安	利益
相場より安い	平均期間より早く売れる	マイナス(損)
相場通り	平均期間前後で売れる	ー
相場より高い	平均より期間が長引く	プラス(得)

売り出し価格は査定価格を参考にし、売主の意向を汲んで設定されます。

そのため、時間をかけても利益を追求するか、利益は小さくても短期間での売却を目指すかは売主の戦略次第ということです。

自分の思い通りに売却をするには、売却の目的を明確にした上で、積極的に不動産会社へ意向を伝える必要があります。

つまり、不動産売却を成功させるには販売活動をやりながら知識を付けていくのではなく、契約前に大枠のプランを固めておくことが重要なのです。

購入希望者の見つかるスピードによって期間が短くなる

需要のあるマンションなどの売却になると、約2ヶ月ですべて完了する場合もあります。

一戸建てや土地の不動産売却は隣地との境界線が曖昧な場合、測量等を使って境界線を明確にするところから始めなければいけないので、売り始めるまでに時間が掛かってしまいます。

そして、購入希望者の見つかるスピードによって不動産売却の期間は大きく異なります。

買主が見つからないと、目標の期間より長引いてしまいますので、"不動産売却は時間がかかる"と認識しておきましょう。

買主が見つからない大きな原因は、売出し価格が相場より異常に高いことなどです。

高い価格で長期間売りに出して「いつか売れるだろう」という認識ではなかなか売れないので、3ヶ月たっても買主が現れない場合は、価格を見直しても良いでしょう。

立地が良くて相場も好調な優良物件であれば、必ず売却に成功するという訳ではありません。

なぜなら、建物には築年数があるからです。

例えば、戸建て住宅は築20～25年で建物の価値が0になります。

これは、どんなに立地が良くて条件の良い物件でも同じことです。 築年数が1年増えるごとに価格が大きく下がるだけでなく、購入希望者からの人気・需要も下がります。

だからといって、せっかく購入した物件を超築浅で売ってしまっては本末転倒です。

一般的には長く使うことを想定して建物を購入するので、急な離婚や転勤、相続などがない限り不動産売却を意識することはないでしょう。

売却を行う理由は人それぞれですが、売却が決まったら早めに手続きを進めて、無駄に築年数を増やさないようにすることが重要です。

各建物の耐用年数は国によって定められており、耐用年数を過ぎたら物件が売れないという訳ではありませんが、査定価格には大きく影響します。

マンションの場合、築10年は新築時に比べて約70~80%の価格になりますが、築20年の場合は価値が半分になります。

一方で不動産売却の価格に築年数が関係しない例外もあります。

• 人気エリア
• デザイナーズマンション
• ブランドマンション

人気のあるエリアの物件や駅前などの立地の良い物件は、築年数が経過していても価格の下落が抑えられているケースがあります。

また、デザイナーズマンションやブランドマンションはヴィンテージマンションと呼ばれており、価格が下落しにくい傾向にあります。

有名な建築家によって手掛けられたマンションも需要が高く、築年数が経過していても資産価値の高い状態を保つことができます。

基本的に不動産売却は素人の依頼者がプロの不動産屋に相談や売却依頼をするという構図なので、中にはプロのありがたいアドバイスだと信じて必要以上に受け入れてしまう方も多いです。

ただ前述の通り、最初に相談した不動産会社の査定額が低いこともあります。プロだからと言って、誰に依頼してもお得という訳ではないのです。

しかし、こちらは初心者ですから、業者を比較して実績の差があることを見抜けない可能性も高いでしょう。こうした状況を防ぐため、事前に不動産売却の相場を自分で調べておくことをおすすめします。

事前に調査をすることで、平均的な価格はどれくらいなのか、周辺エリアでどれくらいの不動産が売り出されているのかが見えてきます。



高い精度で相場を知るにはある程度のスキルが必要ですが、以下のようなサイトを活用すれば初心者でも簡単に相場を知ることができます。

• 土地総合情報システム
• レインズ・マーケット・インフォメーション
• 東京カンテイ　価格天気図
• 国土交通省地価公示・都道府県地価調査
• 路線価図・評価倍率表
• ポータルサイト(SUUMO、アットホームなど)

サイトによって調査方法や対応している物件の種類が変わってくるので、それぞれの違いを事前に把握しておきましょう。

では、ここからそれぞれのサイトの特徴を説明していきます。

土地総合情報システムは国土交通省が運営するデータベースです。

土地・マンション・戸建て全てに対応しており、直近5年間の成約価格(アンケート)をすぐ検索することができます。

検索ページ(不動産取引価格情報検索)の利用の流れは、➀時期を選ぶ→②種類を選ぶ→③地域を選ぶ、の順で項目を指定していきます。

注意点として、検索で表示される価格は業者へのアンケート調査に基づいているので、必ずしも正確とは限らないという点には留意しておきましょう。

また、土地総合情報システムは過去の事例を参考にできますが、経済状況や環境変化、金融状況の変化によって相場が変動することは頻繁にあるので、似たような物件が過去に成約していたとしても、必ずしも同じ状況になる訳ではありません。

レインズは基本的に正規の不動産業者しか利用することが出来ませんが、レインズ・マーケット・インフォメーションは一般の方でも利用できる成約価格のデータベースです。

全国のマンション・戸建ての直近1年分の成約価格がグラフで表示され、視覚的にも分かりやすく相場を確認することができます。

土地総合情報システムと違って実際の成約価格を検索できるのがメリットですが、「土地」に対応していなかったり、直近1年しか検索できなかったりするのがデメリットになります。

東京カンテイの価格天気図は、マンション価格の推移状況が天気図をモチーフに表現されています。

先月より価格が上がれば晴れ、下がれば雨というように、一目で相場状況が分かるのが特徴です。

使いこなすには一定以上の知識が必要ですが、中古マンション売却を検討している方はぜひ1度チェックしてみましょう。

国土交通省地価公示・都道府県地価調査は、国土交通省が全国を調査して判明した地価を検索できるデータベースです。

このサイトに掲載されている地価は不動産価格を算出する上での基盤となる重要な数値ですが、土地価格が基準になるので建物の相場は分かりません。

また、売却時の相場価格と基準地価は似て非なる部分もあるので、売却相場を調べる際に活用すべきかというと、あまり優先度は高くないでしょう。

路線価図・評価倍率表(通称：路線価図)では、路線価という道路の価値が示された地図を検索することができます。

土地が接する道路の価値が分かれば、土地の相場も予想することができて便利です。

土地の売却相場を調べる際はぜひ活用したいサービスですが、初心者には読み取りが少し難しいかもしれません。

SUUMO、アットホームなどの不動産ポータルサイトは賃貸物件を探すときによく使われますが、実は売り出し中の不動産情報も多数掲載されています。

周辺エリアの中で類似の不動産タイプを絞り込んで検索すれば、現在どんな不動産がどれくらいの価格でで売られているかが分かります。

ただ、ポータルサイトに掲載されているのは成約価格ではなく売り出し価格なので、今後の交渉や売れ残りによる販売期間の延期などで価格が大きく変わる可能性も高いです。

周辺の不動産の売り出し価格を基準に計画を立てるのは危険なので、十分に注意しましょう。

不動産売却の際に、売主と買主の間に入って意見の調整や契約事務などを行う不動産会社に支払う手数料のことです。

仲介手数料支払いのタイミングは、売買契約成立時に支払い、決済時に支払いなど不動産会社によって異なるので要注意です。

不動産登記の際に、登録免許税抵当権抹消、所有権移転登記費用、書類作成費用、代行手数料、登録免許税などを含んだ報酬を司法書士へ支払う必要があります。

売却の際に残置物が残っている場合の処理費用、ハウスクリーニングの際の費用などが発生します。

金融機関によって、住宅ローンの返済が残っている場合、全額繰り上げ返済手数料がかかる場合があります。

金融機関によりことなるため必ずとは言えませんが可能性とし心構えをしておくと良いかもしれません。

固定資産税の納税義務があるのは1月1日時点での所有者。なので、売却日を持って売主と買主でその年の固定資産税を日割り計算することが一般的。

不動産売買代金とは別に相当分を買主が売主へ支払う。

（買主が支払った相当分は法律上は税金とはならないことが注意点。次の1月1日には正式に買主が納税義務者となる）

不動産売却の時に得た利益にかかる税金のことです。具体的には「所得税」と「住民税」に含まれる形になります。

不動産の売買契約が成立し、契約書を作成する際に課税される税金です。

マンションや家を売る際には売主様にも、 

〇境界の明示義務 
〇売却後も瑕疵についての責任
〇地中埋設物がでてきたら売主様の負担で対応
〇設備の不具合の告知

などの義務があります。

※マンション売却の際の注意点に関しては不動産売却ガイド（応用編）にて詳しく説明しております。

買取の場合はそういったものは買い取った業者の義務や責任になるので、 売主様には一切の義務、責任が無くなります。

売却後、利益が出た場合は確定申告が必要になります。 

売却益とは、売却代金から取得費や諸経費などを差し引いて、売却代金がプラスになった時のことを言います。

売却益は「課税譲渡所得」として区分され、売却益に応じた「譲渡所得税」を納める必要があります。

不動産売却では値引き交渉が頻繁に行われています。

物件購入を希望している人からすると、値引き交渉に応じてくれる人は印象が良く成約したいという気持ちが湧いてきます。

よって、売主は値引き交渉しても対応できる売出し価格に設定することをおすすめします。

ただし値引き交渉を織り込んだ金額でも、相場の範囲内の価格設定がより重要なので注意しましょう。